Die Corona-Krise in Kolumbien mit ihren wirtschaftlichen Nebenwirkungen hat auch die Baubranche voll erfasst. Die Bauarbeiten an den landesweit ca. 2.000 größeren Neubauprojekten für Wohnraum mussten auf Grund der aktuell geltenden nationalen Ausgangssperre (aislamiento preventivo obligatorio) vorläufig eingestellt werden. Bauunternehmen, deren Mitarbeiter, Zulieferer und nicht zuletzt Investoren sind verunsichert. Trotz allem gibt es eine Reihe von Argumenten, die aus Investorensicht, speziell aus der Sicht ausländischer Investoren, weiterhin – und vielleicht jetzt erst recht – für ein Investment in kolumbianische Neubauwohnungen sprechen.
Hier die aus Sicht von CM Legal wichtigsten zehn Gründe:
1) Lockerungen der kolumbianischen Ausgangssperre für Baubranche
Der Immobiliensektor ist für die kolumbianische Wirtschaft essenziell. Ein längerer Stillstand würde zu massiver, kollektiver Arbeitslosigkeit führen. Die kolumbianische Regierung hat daher bereits unmissverständlich angedeutet, dass die Baubranche zu den Wirtschaftsbereichen gehören wird, die ab dem 27. April 2020 ihre Tätigkeit – mit Einschränkungen – fortsetzen können. Das Gesundheitsministerium hat ein verbindliches Rundschreiben erlassen (Circular Conjunta 001 del 11 de Abril 2020), in der auf 24 Seiten äußerst detailliert präventive Maßnahmen für alle Bauunternehmen vorgeschrieben werden, um eine Ausbreitung von Covid‑19 soweit es geht zu minimieren. Eine langfristige, flächendeckende Stilllegung von laufenden Bauprojekten ist daher während der Corona-Krise unwahrscheinlich.
2) Wechselkurs auf historischem Niveau
Der Wert des kolumbianischen Pesos (COP) befindet sich derzeit im Vergleich zum USD oder EUR auf einem historischen Tiefstand. Wer momentan über USD oder EUR verfügt, kann – in USD oder EUR betrachtet – derzeit zu einem geringeren Preis investieren, als dies in den letzten drei oder vier Jahren der Fall war, trotz eines erheblichen Anstiegs des lokalen Preisniveaus in COP.
3) Für eine Immobilieninvestition in Kolumbien ist keine Aufenthaltserlaubnis erforderlich
In Kolumbien kann grundsätzlich jeder in Immobilien investieren, unabhängig von Staatsangehörigkeit und Wohnsitz. Eine Aufenthaltsgenehmigung / Visum für Kolumbien ist keine Voraussetzung. Es reicht die Vorlage des gültigen Reisepasses bzw. – wenn die Investition im Namen einer ausländischen Firma geschehen soll – eines apostillierten und offiziell übersetzten Handelsregisterauszugs.
4) Eine Reise nach Kolumbien ist nicht erforderlich
Die Verträge, über die der Investor dem jeweiligen Bauprojekt beitritt, können an die Baufirma per E-Mail und anschließend in Papierform per internationalem Expressversand verschickt werden. Das für die finanzielle Abwicklung notwendige lokale kolumbianische Konto des ausländischen Investoren kann ebenfalls per E-Mail und anschließendem Postversand der Original‑Unterlagen eröffnet werden. Die Wahrnehmung eines Notartermins in Kolumbien ist erst nach Fertigstellung des Baus kurz vor Übergabe der Wohnung an den Investor nötig. Für den Notartermin kann bei Bedarf ein lokaler Bevollmächtigter in Kolumbien beauftragt werden.
5) Erhalt eines Visums über ein Immobilien-Investment
Gerade im Zuge der durch die Corona-Krise in Europa zu befürchtenden Umwälzungen wird es für manche Investoren interessant sein, in einem außereuropäischen Land ein zweites Standbein zu haben. Bereits bei einer Immobilien-Investition von COP $571 Mio. (umgerechnet aktuell ca. EUR 135.000) kann der Investor eine lebenslange Daueraufenthaltsgenehmigung (visa de residente) beantragen. Bei einer Investition von ca. COP $308 Mio. (umgerechnet aktuell ca. EUR 73.000) besteht die Möglichkeit, ein befristetes (und erneuerbares) Visum zu erhalten (visa de migrante). Es ist nicht auszuschließen, dass Kolumbien die Schwellenwerte in Zukunft anheben wird.
6) Neubauprojekte in Kolumbien sind grundsätzlich eine sichere Investition
Wichtig ist, dass Sie bei der Auswahl des Immobilienprojekts, das Sie interessiert, darauf achten, dass die betreffende Baufirma seriös ist. Grundsätzlich gilt: Je größer die Baufirma, je besser deren Reputation im Markt und je besser die Referenzen der Baufirma, desto geringer die Wahrscheinlichkeit, dass es während der Bauphase oder nach Fertigstellung des Baus zu Problemen kommt (wie etwa erheblicher Bauverzug, gravierende Mängel etc.). Bauprojekte werden über mehrere Phasen strukturiert, wobei insbesondere in der Anfangsphase in der Regel die von den Investoren überwiesenen Vorschüsse von einer neutralen Treuhandgesellschaft verwaltet werden (sociedad fiduciaria), die – je nach Strukturierung des Projekts – auch in der weiteren Bauausführung darauf achtet, dass die Gelder von der Baufirma ausschließlich in das Projekt investiert werden. Dieses funktionierende Treuhandmodell hat sich seit der Immobilienkrise in Kolumbien Ende der 90er Jahre bewährt und ist einer der Gründe für den Bauboom, den Kolumbien in den letzten Jahren erlebt hat.
7) Geringe Anzahlungen
Je nach Neubauprojekt ist die Höhe der vom Investor zu leistenden Anzahlung (cuota inicial) unterschiedlich. Bei Neubauprojekten, die bisher nur auf dem Papier existieren (compra sobre planos), ist es oft schon möglich, für einen geringen Betrag von wenigen Tausend EUR in das Projekt einzusteigen. Anschließend müssen dann monatliche Raten und - vor finaler Übergabe der Wohnung - der Restkaufpreis gezahlt werden. Um den aktuell historischen Wechselkurs auszunutzen, ist momentan eine hohe Anzahlung unter diesem Aspekt, verbunden mit einem mit der Baufirma ausgehandelten Preisnachlass, sinnvoll. Außerdem kann es Sinn machen, in ein Projekt zu investieren, das schon einen gewissen Baufortschritt erzielt hat und für das es genügend weitere Investoren gibt. Denn aufgrund der Corona-Krise und deren noch nicht abschätzbaren Folgen kann es natürlich passieren, dass ganz neue Projekte nicht genug Investoren finden und die Anzahlungen (verzinst) von den Treuhandgesellschaften an die Investoren zurückerstattet werden müssen.
8) Niedrige Transaktionskosten
Beim Kauf einer kolumbianischen Neubauwohnung fällt in der Regel keine Maklerprovision an, da die Baufirma direkt die Verhandlungen führt. Beim Notartermin, an dem nach Fertigstellung der Wohnung diese offiziell auf den Investor / Käufer übertragen wird, fallen Transaktionskosten an. Konkret handelt es sich um Notargebühren (gastos notariales), eine Gebühr des zuständigen Grundbuchamts (Oficina de Registro de Instrumentos Públicos) und eine Grunderwerbssteuer (impuesto de registro) zugunsten des Departamento (kolumbianisches „Bundesland“), in dem die Immobilie liegt. Insgesamt betragen diese Nebenkosten für den Käufer nur ca. 2% auf den Kaufpreis.
9) Unsichere Zeiten in Europa stehen bevor
Es ist zu erwarten, dass nach Ende der Corona-Krise das weltwirtschaftliche Gefüge ein anderes sein wird als zuvor. Auch innerhalb der Staaten wird es zu gravierenden rechtlichen und sozialen Umwälzungen kommen. In Deutschland werden bereits politische Stimmen laut, die eine soziale Umverteilung von Vermögen fordern, ähnlich des Lastenausgleichs nach dem Zweiten Weltkrieg in den 50er Jahren. Derzeit bestehen noch keinerlei Restriktionen in Deutschland oder der EU für Verlagerung von Vermögen nach Übersee. Es mag sein, dass es in dieser Hinsicht in Zukunft zu Einschränkungen kommen wird.
10) Beitrag zur eigenen Altersvorsorge
Die Corona-Krise wird irgendwann enden. Die Immobilie in Kolumbien wird aber zumindest über viele Jahrzehnte nutzbar sein und kann entweder vermietet oder später selbst - ohne Miete zahlen zu müssen - bewohnt werden. Gerade in Anbetracht der aktuell schwierigen Situation in Europa kann dies ein interessanter Baustein für die eigene Altersvorsorge sein.
