Diez razones para una inversión inmobiliaria en Colombia -a pesar del COVID-19-

28 Abril 2020

La crisis causada por el nuevo coronavirus ha tenido efectos económicos nefastos en Colombia, igual que en otras partes del mundo. La construcción colombiana ha sido uno de los sectores afectados. La construcción de unos 2.000 proyectos grandes de vivienda en todo el país fue suspendida provisionalmente debido al aislamiento preventivo obligatorio vigente. Las empresas de construcción, sus empleados, proveedores y, sobre todo, los inversionistas están preocupados. A pesar de todo lo anterior, hay una serie de argumentos que, desde el punto de vista del inversionista extranjero siguen defendiendo (quizás ahora más que nunca) una inversión en vivienda nueva en Colombia.

En CM Legal, consideramos éstas las diez razones más importantes:

1) Excepciones del aislamiento preventivo obligatorio para el sector de la construcción

El sector inmobiliario es crítico para la economía colombiana, una suspensión de operaciones prolongada daría lugar a un desempleo colectivo masivo por ello, el Gobierno Nacional ya ha indicado claramente que el sector de la construcción será uno de los sectores económicos que podrán continuar sus actividades, con restricciones, a partir del 27 de abril de 2020. El Ministerio de Salud publicó una circular obligatoria de 24 páginas (Circular Conjunta 001 del 11 de abril de 2020), en la que se establecen medidas preventivas muy detalladas para todas las empresas constructoras, con el fin de minimizar la propagación de COVID-19 tanto como sea posible. Por lo tanto, es poco probable que durante la crisis del COVID-19 se produzca una suspensión generalizada y prolongada de los proyectos de construcción en curso.

2) Tasa de cambio en niveles históricos

El valor del peso colombiano (COP) se encuentra actualmente en niveles históricamente bajos en comparación con el Dólar (USD) o el Euro (EUR). Quienes actualmente disponen de USD o EUR pueden invertir a un precio inferior - medido en USD o EUR - al de los últimos tres o cuatro años, a pesar de un aumento significativo del nivel de precios local en COP.

3) Una inversión inmobiliaria en Colombia no requiere permiso de residencia

En Colombia, todo el mundo puede, en principio, invertir en bienes inmuebles, independientemente de su nacionalidad o residencia. Para ello no se requiere ni un permiso de residencia, ni una visa, basta con la presentación del pasaporte vigente o, si la inversión va a realizarse en nombre de una empresa extranjera, de un extracto de Registro Mercantil apostillado y traducido por traductor oficial.

4) No es necesario viajar a Colombia

Los contratos mediante los cuales el inversionista se vincula al proyecto de construcción pueden enviarse a la empresa constructora inicialmente por correo electrónico, luego en físico por correo físico internacional. Para un inversionista extranjero, resulta necesario abrir una cuenta colombiana para los trámites financieros. En algunas instituciones financieras, esto se puede realizar fácilmente por correo electrónico y el envío posterior por correo de los documentos originales. Una cita notarial en Colombia sólo es necesaria una vez terminada la construcción, poco antes de que la vivienda sea entregada al inversionista. En caso de ser necesario, se puede designar un apoderado local para esta cita notarial.

5) Obtención de una visa a través de una inversión inmobiliaria

Precisamente en el contexto de la crisis de Corona en Europa y Estados Unidos, puede resultar interesante para algunos inversionistas tener una base en un tercer país. Desde una inversión inmobiliaria de COP $ 571 millones (actualmente alrededor de EUR 135.000), el inversionista puede solicitar una visa de residente. Una inversión de unos COP $308 millones (aproximadamente 73.000 euros en la actualidad) permite obtener una visa de migrante, con carácter temporal y renovable. No se puede descartar que Colombia aumente estos valores de umbral en el futuro.

6) Proyectos de construcción en Colombia son, por lo general, una inversión segura

Lo importante, al seleccionar el proyecto inmobiliario que le interesa, es tener cuidado de que la empresa de construcción en cuestión sea seria. Como regla general se puede decir: Cuanto mayor sea la empresa constructora, cuanto mejor sea su reputación en el mercado y mejor sus referencias, menor será la probabilidad de problemas durante la construcción o después (por ejemplo, retrasos significativos, defectos graves, etc.). Los proyectos de construcción se dividen en varias fases, por lo que, especialmente en la fase inicial, los anticipos pagados por los inversionistas son generalmente administrados por una sociedad fiduciaria independiente. Esta sociedad supervisa la ejecución de los fondos por parte de la empresa constructora, dependiendo de la estructuración del proyecto también en fases posteriores, de manera que los fondos se destinan exclusivamente para el proyecto. Este modelo de fideicomiso ha funcionado bien desde la crisis inmobiliaria en Colombia a finales de la década de los 90, y es una de las razones del auge de construcción que Colombia ha experimentado en los últimos años.

7) Cuotas iniciales bajas

El monto de la cuota inicial que debe pagar el inversionista varía en función del proyecto de construcción. En el caso de proyectos que aún no han pasado a una etapa de construcción ("compra sobre planos"), muchas veces se puede participar en el proyecto pagando un monto relativamente bajo de unos pocos miles de dólares/euros, posteriormente se pagan cuotas mensuales y antes de la entrega final de la vivienda el faltante para el precio de compra. En este momento y entre otras consideraciones, una cuota inicial elevada, junto con un descuento negociado con la empresa constructora, tiene sentido para aprovechar la actual tasa de cambio histórica. Además, puede tener sentido invertir en un proyecto que ya tiene cierto avance en la construcción y para el que existan suficientes otros inversionistas, debido por supuesto a la crisis del COVID-19 y a sus consecuencias aún no calculables, ya que los proyectos totalmente nuevos pueden no encontrar suficientes inversionistas. Esto daría lugar a una devolución (con intereses) de los anticipos recibidos por las sociedades fiduciarias a favor de los inversionistas.

8) Bajos costos de transacción

Por lo general, la compra de una vivienda nueva en Colombia no conlleva el pago de una comisión de corretaje, ya que se negocia directamente con la empresa constructora. La cita notarial de transferencia oficial de la vivienda, una vez terminada, al inversionista/comprador si implica costos de transacción. Concretamente, se trata de los gastos notariales, de una tasa de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos y de un impuesto de registro a favor del Departamento en el que está situado el inmueble. Sumados, estos gastos adicionales para el comprador sólo representan aproximadamente el 2% del precio de compra.

9) Europa enfrenta tiempos inciertos

Es de esperar que, una vez finalizada la crisis del COVID-19, el tejido económico mundial sea diferente de lo que era antes. También se producirán cambios jurídicos y sociales drásticos al interior de diferentes estados. En Alemania ya se están alzando voces políticas que reclaman una redistribución social de la riqueza, similar a la compensación de costos tras la Segunda Guerra Mundial en la década de los 50. Actualmente no hay restricciones en Alemania ni en la UE para la transferencia de activos al extranjero. Puede ser que en el futuro se implementen tales restricciones.

10) Contribución a la pensión individual

En algún momento, la crisis del COVID-19 terminará. Las propiedades en Colombia, sin embargo, serán utilizables al menos durante décadas, y pueden ser alquiladas o utilizadas, sin pagar alquiler, en cualquier momento en el futuro. Precisamente en vista de la difícil situación actual en Europa, esto puede constituir un aporte interesante para un plan de pensión complementario personal.