Wer in Kolumbien auf der Suche nach einer Eigentumswohnung ist, wird gelegentlich mit der Situation konfrontiert, dass das Objekt der Wahl mit einem so genannten leasing habitacional behaftet ist. Makler teilen dazu oft mit, dies sei "so etwas Ähnliches wie eine Hypothek". In diesem Szenario stellt sich dann die Frage, wie der Kauf der Wohnung rechtssicher vollzogen werden kann.
Was ist ein leasing habitacional?
Bei einem leasing habitacional (im Folgenden "Leasing") besteht ein Leasing-Vertrag zwischen einer Bank (dem Leasinggeber, zum Beispiel Bancolombia, Davivienda, BBVA oder Itaú) und dem Kunden der Bank, der die Wohnung kurzfristig besitzen und langfristig zu Eigentum erwerben möchte (dem Leasingnehmer). Wirtschaftlich betrachtet handelt es sich beim Leasing - ähnlich wie bei einem Hypothekendarlehen - um ein von Banken angebotenes Finanzierungsgeschäft beim Immobilienerwerb. Im Gegensatz zum Hypothekendarlehen wird beim Leasing die Bank als Eigentümerin ins Grundbuch (certificado de tradición) eingetragen. Bei einem Hypothekendarlehen wird sie "nur" als Hypothekengläubigerin im Grundbuch eingetragen. Der Kunde der Bank / faktischer Besitzer der Wohnung taucht beim Leasing im Grundbuch also gar nicht auf. Er hat an der Immobilie nur rein vertragliche Berechtigungen kraft seiner Stellung als Leasingnehmer / Mieter (locatario) gegenüber der finanzierenden Bank, die im Leasing-Vertrag geregelt sind. Im Wesentlichen beinhaltet ein Leasing-Vertrag, dass der Leasingnehmer eine Kaufoption (opción de compra) gegenüber der Bank ausüben kann, sofern er alle seine im Leasing-Vertrag der Höhe nach festgelegten Leasing-Raten bezahlt hat. Nach Ausübung der Kaufoption überträgt die Bank dem Leasingnehmer das Eigentum an der Wohnung per notariellem Leasing-Übertragungsvertrag (escritura pública de transferencia de dominio a título de leasing habitacional).
Welche Auswirkungen hat ein bestehendes Leasing für den Käufer einer Wohnung?
Im Gegensatz zum Standard-Immobilienkaufvertrag (escritura pública de compraventa), der zweiseitig (Verkäufer - Käufer) ausgestaltet ist, gibt es beim Kauf einer geleasten Immobilie eine Dreieckskonstellation (Verkäufer - Käufer - Bank). Da die Bank rechtlich Eigentümerin der Wohnung ist, ist es auch die Bank, die dem Käufer die Wohnung per Notarvertrag überträgt. Damit die Bank dies tut, müssen folgende Voraussetzungen erfüllt sein:
- Der Kunde der Bank / Leasingnehmer muss alle Leasing-Raten, ggf. Verzugszinsen und den im Leasingvertrag festgelegten Betrag der Kaufoption vollständig an die Bank gezahlt haben.
- Der Leasingnehmer muss die Bank angewiesen haben, die Wohnung nicht an ihn, sondern einen bestimmten Dritten (den Käufer) zu übertragen.
- Die Bank muss den Käufer in Anwendung der geltenden Anti-Geldwäsche-Vorschriften etc. erfolgreich einer Compliance-Prüfung unterzogen haben, es sein denn der Käufer ist zufällig selbst schon Kunde der Bank.
Was sind die wesentlichen Vorteile des Kaufs einer geleasten Wohnung?
- Da die Bank bis zur Übertragung der Immobilie an den Käufer rechtlich Eigentümerin ist, besteht kein reelles Risiko, dass die Immobilie vor der Eigentumsumschreibung auf den Käufer von einem Dritten gepfändet wird (embargo). Beim direkten Kauf von einer Privatperson (escritura publica de compraventa), besteht grundsätzlich immer ein (mehr oder weniger großes) Risiko, dass die Immobilie vor Abschluss der Transaktion Gegenstand einer Pfändung und damit rechtlich unverkäuflich wird. Da bei einer Bank von deren Solvenz ausgegangen werden kann, besteht dieses Risiko bei Banken praktisch nicht.
- Die Transaktionskosten sind beim Kauf einer geleasten Immobilie deutlich niedriger als beim Kauf einer Immobilie von einer Privatperson. Die Bemessungsgrundlage für die Transaktionskosten (Notargebühren, Registersteuer, Registergebühren) ist beim Kauf einer geleasten Immobilie der so genannte Katasterwert der Immobilie (valor catastral), der in aller Regel deutlich unter dem von den Parteien vereinbarten Kaufpreis liegt.
Was sind die wesentlichen Nachteile des Kaufs einer geleasten Wohnung?
- Die notwendige Beteiligung der Leasing-Bank verlangsamt den Ablauf der Transaktion. Der Abschluss der Transaktion verzögert sich damit in der Regel um mindestens vier Wochen. Hinzu kommt, dass die Verkäufer meistens keine Erfahrungen mit der Abtretung einer Kaufoption aus einem Leasing-Vertrag haben.
- Häufig wird seitens der Bank noch ein erheblicher Betrag an Leasing-Raten offen sein, der bezahlt werden muss, bevor die Bank das Eigentum überträgt. Da der Verkäufer meist nicht die Mittel hat, diesen Betrag zu begleichen, muss der Käufer insoweit in Vorleistung treten. Er muss also in der Regel einen erheblichen Teil des Kaufpreises bezahlen, bevor es zum notariellen Übertragungsvertrag kommt. Um seine Position möglichst gut abzusichern, sollte er einen sauber abgefassten Vorvertrag (promesa de transferencia de dominio a título de leasing habitacional) mit dem Käufer eingehen und die offenen Ansprüche der Bank per Zahlung direkt an die Bank - nicht an den Verkäufer - begleichen.
