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Immobilienkauf in Kolumbien und Bezahlung des Kaufpreises aus dem Ausland

05. Oktober 2022

Die Wunschimmobilie in Kolumbien ist gefunden, der Kauf mit dem Verkäufer per Handschlag besiegelt. So weit so gut. Allerdings gibt es einen scheinbar banalen Punkt, den der Käufer häufig nicht beachtet, der den weiteren Ablauf der Transaktion aber um Wochen oder Monate verzögern oder diese in manchen Fällen sogar zu Fall bringen kann. Gemeint ist die Art und Weise der Bezahlung des Kaufpreises, wenn dieser aus dem Ausland nach Kolumbien fließt. Hierbei stellen sich nämlich einige Probleme, auf die an dieser Stelle näher eingegangen wird:

1. Die kolumbianischen Regelungen zur Devisenkontrolle (régimen cambiario colombiano)

Kolumbien verfügt über umfangreiche Devisenkontrollvorschriften. Diese müssen bei jeder Überweisung aus dem Ausland nach Kolumbien beachtet werden. Dabei ist in der Regel zunächst die Frage zu klären, ob der Käufer der Immobilie Deviseninländer (residente cambiario) oder Devisenausländer (no residente cambiario) ist. Dies beurteilt sich danach, ob sich der Käufer in den zwölf Monaten vor der Investition schwerpunktmäßig in Kolumbien oder im Ausland aufgehalten hat. Handelt es sich beim Käufer um einen Devisenausländer, ist die Überweisung des Kaufpreises der kolumbianischen Zentralbank (Banco de la República) als so genannte ausländische Direktinvestition in eine Immobilie (inversión extranjera directa en inmueble) zu melden. Die Meldung erfolgt in der Regel über ein Formular, welches bei der kolumbianischen Bank bzw. dem kolumbianischen Finanzdienstleister, welcher die entsprechende Auslandsüberweisung empfängt, vom jeweiligen Kontoinhaber eingereicht und anschließend von der Bank / vom Finanzdienstleister an die Banco de la República weitergeleitet wird. Daraus folgt, dass im Falle einer ausländischen Direktinvestition in eine Immobilie u.a. die folgenden Modalitäten der (teilweisen) Kaufpreiszahlung nicht in Betracht kommen: 1) Zahlung über in Kolumbien nicht zugelassene internationale Finanzdienstleister und 2) Import von Bargeld nach Kolumbien.

2. Anti-Geldwäsche-Vorschriften

So gut wie jeder, der schon einmal einen größeren Geldbetrag nach Kolumbien überwiesen hat, hat die Erfahrung gemacht, dass die kolumbianische Bank den entsprechenden Betrag erst nach aufwändigen Prüfungen über die Legalität des Ursprungs des Geldes (origen legal de fondos) freigibt. Je nach Bank und Komplexität des Falles kann sich dieser Prozess über mehrere Wochen, in manchen Fällen sogar über mehrere Monate, ziehen. Grundsätzlich geht es hierbei darum, der Bank glaubhaft zu machen, dass der Betrag aus legalen Quellen stammt. Hierfür müssen zum Beispiel Dokumente wie Kontoauszüge, Steuererklärungen, Arbeitsverträge etc. aus dem Ursprungsland vorgelegt werden. Sind die Dokumente nicht in spanischer oder englischer Sprache, kann es sein, dass die Bank Übersetzungen hiervon verlangt. Manche Banken bestehen in diesem Zusammenhang auf einer Übersetzung, die von einem beim kolumbianischen Außenministerium offiziell vereidigten Übersetzer (traductor oficial) stammt. Die Anforderungen an Art und Inhalt der nötigen Nachweise variieren je nach Bank oder sogar Bankfiliale. Es empfiehlt sich, frühzeitig mit der jeweiligen Bank Rücksprache zu halten, um die voraussichtliche Dauer und den Aufwand dieses oft unterschätzten Prozesses zu minimieren.

3. Wechselkurs

Die Gebühren bei Auslandsüberweisungen nach Kolumbien fallen bei den meisten Banken weniger ins Gewicht. Die größten Reibungsverluste entstehen hingegen bei der Umrechnung in kolumbianische Pesos (COP) durch die kolumbianische Bank. In jedem Fall lohnt es sich, jedenfalls wenn die Bezahlung an eine reguläre kolumbianische Bank geht, die Überweisung vom Ausland aus in Währung US-Dollar (USD) anzustoßen. Bei der Umrechnung von USD in COP bieten die Banken in der Regel einen einigermaßen akzeptablen Wechselkurs an. Kommen Überweisungen in Währung EURO (EUR) in Kolumbien an, müssen die EUR erst in USD umgetauscht werden, was zu zusätzlichen Reibungsverlusten führt. Hinzu kommt, dass die von kolumbianischen Banken angebotenen Wechselkurse für den Umtausch EUR – USD meistens wenig vorteilhaft sind. Schließlich ist noch zu bedenken, dass die Wechselkursverhandlung mit der kolumbianischen Bank ausschließlich durch den Inhaber des Kontos vorgenommen wird, auf dem die Überweisung ankommt. Der Auslöser der Überweisung hat keinen Einfluss darauf. Kauft jemand beispielsweise eine Immobilie und bezahlt den Verkäufer per Direktüberweisung auf dessen kolumbianisches Konto, muss er wissen, dass der Verkäufer die Wechselkursverhandlung und auch den Zeitpunkt des Umtausches kontrolliert. Auch die Nachweise zum Betrag der erhaltenen COP schickt die kolumbianische Bank dann ausschließlich an den Kontoinhaber / Verkäufer der Immobilie.

4. Vermeidung von Vorleistungen

Wer eine Immobilie per Direktüberweisung aus dem Ausland auf das kolumbianische Konto des Verkäufers kauft, muss sich darüber im Klaren sein, dass dies mit verschiedenen Risiken einhergeht: Erstens können in einem solchen Falle die Bezahlung des Kaufpreises und die Unterschrift unter den notariellen Kaufvertrag nicht simultan stattfinden. Denn der Prozess der Überweisung und die anschließende Anti-Geldwäscheprüfung durch die Bank dauern in der Regel mindestens mehrere Tage. Der Verkäufer wird aber in der Regel den Notarvertrag nicht unterschreiben wollen, bevor er den Geldeingang effektiv auf seinem Konto sieht. Dabei besteht grundsätzlich die Gefahr, dass es trotz Bezahlung aus verschiedenen Gründen danach nicht zur Unterschrift des Notarvertrages kommt oder sich diese verzögert. Außerdem liegt es in dieser Konstellation in der Hand des Verkäufers, den Wechselkurs mit der kolumbianischen Bank zu verhandeln und die Formulare für die Meldung der Investition des Käufers an die Banco de la República einzureichen. Gerade bei dieser Meldung passieren in der Praxis oft Formfehler seitens des Verkäufers oder der Bank des Verkäufers, die sich später zulasten des Käufers auswirken können, etwa bei der Beantragung eines Investorenvisums.

5. Bankkonten vs. Konten bei offiziell in Kolumbien zugelassenen Brokern

Aufgrund der mit einer Direktüberweisung an den Verkäufer verbundenen Risiken, empfiehlt es sich in vielen Fällen, dass der Käufer ein eigenes Konto in Kolumbien eröffnet, um über darüber mehr Kontrolle über den Zahlungsprozess in Kolumbien zu haben. Kolumbianische Banken eröffnen aber in der Regel keine Konten für Ausländer, die nicht im Besitz eines gültigen kolumbianischen Visums sind. Selbst wenn solche Konten eröffnet werden, sind diese unter Umständen aus regulatorischen Gründen nicht für Investitionsbeträge autorisiert, sprich wenn ein Ausländer von seinem eigenen ausländischen Konto auf sein eigenes kolumbianisches Konto überweist, kann er den entsprechenden Betrag nicht als Investition bei der Banco de la República melden lassen, weil eine solche Konstellation als bloße Verschiebung von Geldbeträgen zwischen Konten desselben Kontoinhabers gewertet wird. Oft empfiehlt es sich, ein so genanntes Investionskonto (cuenta de inversión) bei einem in Kolumbien staatlich autorisierten Broker (sociedad comisionista de bolsa) zu eröffnen. Solche Broker eröffnen grundsätzlich Konten auch für Investoren ohne Wohnsitz und ohne Visum für Kolumbien und ermöglichen eine ordnungsgemäße Meldung der Investition an die Banco de la República.

Fazit

Die Komplexität der Bezahlung des Kaufpreises aus dem Ausland bei einer Immobilieninvestition in Kolumbien wird häufig unterschätzt. Daher sollte dieser Punkt schon ganz am Anfang in die Planungen der Transaktion einbezogen und eine individuelle Lösung gefunden werden.

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