Der kolumbianische Immobilienmarkt lockt mit interessanten Anlagemöglichkeiten. In den letzten Jahren lag die durchschnittliche jährliche Wertsteigerung von Immobilien zwischen fünf und sechs Prozent.
Bevor man in Kolumbien in eine Immobilie investiert, sollte man sich mit den lokalen rechtlichen Rahmenbedingungen vertraut machen. Zu diesen Rahmenbedingungen gehört auch die Versteuerung des Veräußerungsgewinns, d.h. die Frage, wie viel Steuern man zahlen muss, wenn man eines Tages die Immobilie wieder verkauft.
Hier dazu die wichtigsten Aspekte:
1) Einkommensteuer vs. „Gelegenheitsgewinn“
Wenn ein privater Verkäufer eine kolumbianische Immobilie veräußert und dabei einen Gewinn erzielt (d. h. der Verkaufspreis ist höher als der Ankaufspreis, was bei Immobilien die absolute Regel ist), entsteht ein Veräußerungsgewinn.
Abhängig davon wie lange die Immobilie im Eigentum des Verkäufers stand, unterliegt dieser Veräußerungsgewinn einer differenzierten steuerlichen Behandlung.
Stand die Immobilie weniger als zwei Jahre im Eigentum des Verkäufers, wird der Veräußerungsgewinn dem zu versteuernden Einkommen des Verkäufers im Rahmen der Einkommensteuer (impuesto sobre la renta) hinzugerechnet.
In der Folge unterliegt das gesamte zu versteuernde Einkommen (inklusive dem Veräußerungsgewinn) einem progressiven Einkommensteuertarif (mit einem Spitzensteuersatz von derzeit 39 %, siehe Art. 241 Estatuto Tributario).
Stand die Immobilie vor Veräußerung zwei Jahre oder länger im Eigentum des Verkäufers, findet der Veräußerungsgewinn keine Berücksichtigung bei der Berechnung der Einkommensteuer.
Stattdessen wird er steuerlich als „Gelegenheitsgewinn“ (ganancia ocasional) behandelt. Gelegenheitsgewinne (dazu zählen auch Erbschaften und Schenkungen) werden seit der Steuerreform aus dem Jahre 2012 (Ley 1607 de 2012) pauschal mit einem Steuersatz von zehn Prozent besteuert (Ausnahme: Lotteriegewinne, die mit 20 % besteuert werden).
2) Pauschale Besteuerung von Gelegenheitsgewinnen
Der pauschale Steuersatz von 10 % auf Gelegenheitsgewinne gilt unabhängig davon, ob der Verkäufer eine natürliche oder eine juristische Person (Unternehmen) ist.
Unerheblich ist auch, ob der Verkäufer in Kolumbien unbeschränkt einkommensteuerpflichtig (d. h. kolumbianischer Steuerresident, residente para efectos fiscales) ist oder nicht (no residente fiscal).
Gelegenheitsgewinne auf die Veräußerung von Anlagevermögen (dazu zählen länger als zwei Jahre gehaltene Immobilien) sind stets mit einem Tarif von 10 % zu versteuern.
3) Berechnung des Gelegenheitsgewinns
Der Gelegenheitsgewinn ergibt sich aus der Differenz zwischen Verkaufspreis minus Anschaffungspreis, siehe Art. 71 Estatuto Tributario.
Der Anschaffungspreis der Immobilie kann steuerlich um bestimmte Faktoren erhöht werden, wie zum Beispiel Renovierungs- oder Umbaukosten oder bestimmte Kommunalabgaben (Art. 69 Estatuto Tributario).
Ein vereinfachtes Rechenbeispiel: Privatier V kauft am 1. November 2014 eine Finca in Antioquia zum Preis von EUR 100.000. Am 20. Januar 2020, also mehr als zwei Jahre nach dem Kauf, verkauft V dieselbe Finca an den Käufer K zum Preis von EUR 180.000. V hat also steuerlich einen Gelegenheitsgewinn erzielt (da er die Immobilien mehr als zwei Jahre in seinem Eigentum hatte). In diesem Beispiel beträgt der Gelegenheitsgewinn EUR 80.000 (d. h. Verkaufspreis EUR 180.000 minus Ankaufspreis 100.000). Der Gelegenheitsgewinn wird mit 10 % besteuert, womit V grundsätzlich 8.000 EUR Steuern zahlen muss.
4) Minimierung der Steuer auf den Gelegenheitsgewinn
Die Steuer auf den Gelegenheitsgewinn lässt sich reduzieren, indem der Gelegenheitsgewinn als solcher mathematisch reduziert wird.
Diese Reduktion lässt sich über eine nachträgliche Anpassung des Anschaffungspreises erreichen. Denn je größer der steuerlich relevante Anschaffungspreis (costo fiscal), desto geringer fällt die Differenz aus dem Veräußerungswert und dem costo fiscal aus.
Wie steigert man den costo fiscal?
Das Estatuto Tributario sieht neben der Zugrundelegung des realen Ankaufspreises alternative Möglichkeiten zur Bestimmung des costo fiscal vor.
So kann der Verkäufer der Immobilie zum Beispiel von Art. 73 Estatuto Tributario Gebrauch machen. Nach dieser Vorschrift kann der Ankaufspreis am Maßstab der Entwicklung des Verbraucherpreisindexes zwischen dem 1. Januar des Jahres des Ankaufs und dem 1. Januar des Jahres des Verkaufs nach oben korrigiert werden. Diese Methode ist zulässig, wenn der Verkäufer den Wert der Immobilie, den er bei deren Verkauf als costo fiscal festlegen will, bereits in den Steuerjahren vor deren Verkauf der Inflation angepasst hatte. Für Immobilienbesitzer ist also grundsätzlich eine langfristige Steuerplanung sinnvoll.
5) Die Praxis der „Unterverbriefung“
In Kolumbien war viele Jahre die Praxis verbreitet, bei der notariellen Beurkundung eines Immobilienkaufvertrages einen fiktiven, unter dem realen Preis liegenden Preis anzugeben (so genannte Unterverbriefung, „venta por valor catastral“). Der Verkäufer konnte damit den Anschein eines geringen Veräußerungsgewinns erwecken. Diese Praxis ist nach der seit 1. Januar 2019 geltenden Fassung von Art. 90 Estatuto Tributario verboten.
6) Zusammenfassung
Die Besteuerung des Gelegenheitsgewinns in Kolumbien ist mit einem Tarif von 10% im internationalen Vergleich moderat. Grundsätzlich empfiehlt es sich, Immobilien frühestens zwei Jahre ab dem Kauf weiterzuverkaufen, da der Verkaufserlös sonst der regulären Einkommensteuer unterliegt, was in aller Regel zu einer höheren Steuerbelastung führt. Auf eine Unterverbriefung sollte sich ein Käufer nicht einlassen. Es gibt legale Mechanismen, um den steuerlichen Gelegenheitsgewinn beim Verkauf einer Immobilie zu minimieren. Diese erfordern in der Regel aber eine weitsichtige Steuerplanung.
