Der Erwerb einer kolumbianischen Immobilie eröffnet einem Ausländer unter bestimmten Voraussetzungen die Möglichkeit, ein Visum für Kolumbien zu erhalten.
Grundsätzlich stehen für ausländische Immobilienerwerber zwei verschiedene Visumstypen zur Auswahl:
Das Residentenvisum (visa de residente) und das Migrantenvisum (visa de migrante como inversor inmobiliario)
1) Über den Immobilienerwerb zum Residentenvisum
Wer in Kolumbien eine ausländische Direktinvestition in Höhe von mindestens 650 monatlichen Mindestlöhnen tätigt, der kann ein Residentenvisum beantragen.
Das Residentenvisum ist der sicherste aufenthaltsrechtliche Status, den es in Kolumbien gibt.
Das Residentenvisum ist
a) zeitlich unbeschränkt gültig (nur alle fünf Jahre muss ein neuer Ausländerausweis = cédula de extranjería beantragt werden) und
b) berechtigt zur Erwerbstätigkeit in Kolumbien.
Im Jahre 2020 beträgt der kolumbianische monatliche Mindestlohn COP $877.803.
650 monatliche Mindestlöhne entsprechen somit aktuell COP $570.571.950.
Wer ein Residentenvisum beantragen möchte, muss also eine Immobilie im Wert von mindestens COP $570.571.950 kaufen. Der Investor kann mehrere Immobilien-Investitionen kumulieren, um in der Summe den Schwellenwert von mindestens 650 monatlichen Mindestlöhnen zu erzielen.
Der Kauf einer Immobilie in Kolumbien durch einen im Ausland lebenden Investor ist nach den kolumbianischen Devisenverkehrsbestimmungen (régimen cambiario colombiano) eine ausländische Direktinvestition (inversión extranjera directa).
Eine ausländische Direktinvestition muss über eine reguläre Auslandsüberweisung von Bank zu Bank auf ein kolumbianisches Bankkonto fließen. Nur so kann die Investition korrekt bei der kolumbianischen Zentralbank (Banco de la República) registriert werden.
Die Überweisung muss vom Inhaber des kolumbianischen Bankkontos, auf dem die Überweisung eingeht, ordnungsgemäß als ausländische Direktinvestition der Zentralbank gemeldet werden (mit dem so genannten „formulario No. 4“). In diesem Formular wird der ausländische Investor (d.h. der spätere Antragsteller für das Residentenvisum) identifiziert und der Wert der Investition genannt.
Eine ausländische Direktinvestition liegt nicht vor, wenn der Investor im Zeitpunkt der Investition schon in Kolumbien lebt (auch wenn er Ausländer ist). Das ist der Fall, wenn er sich in den 365 Tagen vor der Investition mehr als 180 Tage in Kolumbien physisch aufgehalten hat (Ein- und Ausreisetage mitgezählt). In einem solchen Fall gilt der Ausländer als Resident im Sinne der kolumbianischen Devisenverkehrsbestimmungen (residente para efectos cambiarios) und darf daher keine ausländischen Direktinvestitionen mehr melden. In einem solchen Falle würde die Investition als „nationale Investition“ angesehen und der Weg zum Residentenvisum wäre versperrt.
Das Residentenvisum für Investoren ist also nur eine Option für „Newcomer“ in Kolumbien.
2) Über den Immobilienerwerb zum Migrantenvisum
Im Gegensatz zum Residentenvisum ist die Gültigkeit des Migrantenvisums zeitlich beschränkt. Im Regelfall stellt das kolumbianische Außenministerium das Migrantenvisum bei der ersten Beantragung für ein Jahr aus.
Ca. 30 Tage vor Ablauf der Gültigkeit des Visums kann der Ausländer ein neues Migrantenvisum beantragen. Damit fallen erneut Gebühren an.
Ein Nachteil des Migrantenvisum im Vergleich zum Residentenvisum ist, dass das Migrantenvisum Erwerbstätigkeit in Kolumbien (Arbeit oder selbständige Tätigkeit) grundsätzlich nicht erlaubt.
Der Vorteil beim Migrantenvisum liegt im geringeren Investitionsvolumen, das für den Visumsantrag erforderlich ist.
Um ein Migrantenvisum zu beantragen, muss der Ausländer Eigentümer einer Immobilie sein, deren Wert mindestens 350 monatliche Mindestlöhne beträgt.
Dieser Schwellenwert entspricht COP $307.231.050 (Stand 2020).
Im Gegensatz zum Residentenvisum setzt der Antrag auf Erteilung eines Migrantenvisums nicht nur den Nachweis der bloßen Investition voraus, d.h. die Überweisung des Mindestbetrags auf ein kolumbianisches Bankkonto. Zudem muss der Ausländer zum Zeitpunkt der Stellung des Visumsantrags bereits rechtlich Eigentümer der Immobilie sein, d.h. als solcher im Grundbuch eingetragen sein. Zum Beweis muss er den entsprechenden Grundbuchauszug (certificado de tradición y libertad) mit dem Visumsantrag vorlegen.
Außerdem muss er eine Bescheinigung der Banco de la República über die Höhe seiner Investition vorlegen.
Fazit:
Für Immobilienerwerber stehen in Kolumbien zwei Visumstypen zur Verfügung. Man könnte auch vom „großen“ (visa de residente) und vom „kleinen“ (visa de migrante) Investorenvisum sprechen.
In jedem Fall muss die Investition zum Zeitpunkt des Geldeingangs in Kolumbien bei der kolumbianischen Zentralbank korrekt registriert werden.
