Der Kauf vom Bauträger

Der Kauf einer Eigentumswohnung vom Bauträger („vivienda sobre planos“) hat zahlreiche Vorteile im Vergleich zum Kauf einer "gebrauchten" Wohnung:

Vorteile:

• Der Kaufpreis wird zum Zeitpunkt des Abschlusses des Kauf-Vorvertrages mit dem Bauträger ausgehandelt. Nach der späteren Fertigstellung der Immobilie wird in der Regel eine erhebliche Wertsteigerung eingetreten sein. Die jährliche Wertsteigerung von Immobilien in Kolumbien lag in den letzten Jahren bei ca. 5%.
• Der Bauträger kann die individuellen Wünsche des Käufers bei der Ausführung des Bauvorhabens berücksichtigen, zum Beispiel Einbau eines speziellen Fußbodens etc.
• Meist muss der Käufer nur einen geringen Anteil des Kaufpreises vorschießen. Er bezahlt den Rest in Raten, bis die Immobilie fertiggestellt wird.

Auf der anderen Seite birgt der Kauf vom Bauträger auch Risiken.

Risiken:

• Immer wieder kommt es zu Verzögerungen beim Fortschritt der Bauarbeiten.
• Die gekaufte Immobilie existiert im Zeitpunkt der Investition noch nicht. Man weiß daher trotz Plänen nicht zu 100% wie diese später in der Realität aussehen wird.
• Baufirmen realisieren Bauprojekte nur, wenn eine bestimmte Mindestanzahl an Käufern gefunden wird. Ist dies nicht der Fall, so erhalten die frühen Käufer ihr Geld zurück und das Bauprojekt wird storniert.

Prinzipiell gib es bei Bauträgergeschäften viele verschiedene Varianten. Jedes Projekt ist daher individuell zu beurteilen. Hier ein vereinfachtes Beispiel zu einem typischen Kauf vom Bauträger:

1) Die Vorverkaufsphase (fase de preventas)

Am Anfang steht die Idee des Bauträgers, ein bestimmtes Bauprojekt durchzuführen und die fertiggestellten Wohnungen oder Häuser mit Gewinn an eine Vielzahl von Käufern zu verkaufen.

Meistens handelt es sich bei dem Bauprojekt entweder um ein Hochhaus mit vielen verschiedenen Wohnungen („edificio“) oder um einen umzäunten Wohnkomplex mit individuellen Einheiten wie Bungalows oder freistehenden Häusern („conjunto residencial“).

Der Bauträger entwirft die Pläne des Projekts, hat aber meistens nicht genug Liquidität, um die Projektfinanzierung allein zu meistern.

Neben einem Bankkredit (crédito constructor) kassiert der Bauträger monatliche Anzahlungen der Käufer (cuotas), mit denen er die Bauarbeiten (und ggf. den Erwerb des Baugrundstücks) finanziert.

In der Vorverkaufsphase sucht der Bauträger Käufer, bevor der erste Spatenstich gesetzt wird.

2) Die Sicherung von Anzahlungen

Vor Abschluss der Vorverkaufsphase ist unsicher, ob das Projekt überhaupt zustande kommt. Der Beginn der Bauarbeiten ist davon abhängig, dass ausreichend Käufer gefunden werden.

Daher ist es für den Käufer wichtig, dass sichergestellt ist, dass er seine Anzahlungen zurückerhält, wenn das Bauprojekt mangels Interesse nicht zustande kommt.

In der Regel geschieht dies dadurch, dass der Käufer seine Anzahlungen an eine Treuhandgesellschaft (sociedad fiduciaria) überweist. Diese verwaltet die Vorschüsse auf Grundlage eines Treuhandvertrages (contrato de encargo fiduciario) im Auftrag des Bauträgers.

Der Investor sollte den Treuhandvertrag genau lesen. Will der Investor innerhalb der Vorverkaufsphase aus dem Projekt aussteigen, so behält die Treuhandgesellschaft in der Regel 10 % seiner Anzahlungen ein und überweist diesen Betrag als Vertragsstrafe an den Bauträger.

Etwas anderes gilt, wenn es dem Bauträger nicht gelingt, innerhalb eines im Treuhandvertrag festgelegten Zeitraums genügend Käufer zu finden. In diesem Fall können die Investoren ihren Vorschuss zuzüglich Zinsen vollständig von der Treuhandgesellschaft zurückfordern (abzüglich einer der Treuhandgesellschaft zustehenden Verwaltungsgebühr).

3) Die Verkaufsphase (fase de ventas)

Sobald eine bestimmte Anzahl von Investoren Vorschüsse an die Treuhandgesellschaft geleistet hat, tritt der so genannte punto de equilibrio ein („break-even point“).

In diesem Moment steht fest, dass so viele Investoren gefunden wurden, dass das Projekt wirtschaftlich tragfähig ist.

Die für den punto de equilibrio erforderliche Anzahl an Käufern hängt von den Vereinbarungen im Treuhandvertrag ab. In der Regel beginnt die Verkaufsphase, wenn etwa die Hälfte des geplanten Bauprojekts verkauft wurde.

Der punto de equilibrio führt in der Regel dazu, dass die Treuhandgesellschaft die Vorschüsse an den Bauträger überweisen darf, damit dieser mit den Bauarbeiten beginnen kann.

4) Übergabe der Wohnung und Notartermin

Wenn das Bauprojekt abgeschlossen ist, unterschreibt der Käufer einen notariell beurkundeten Vertrag (escritura pública), durch den er das Eigentum an seiner Wohnung erwirbt.

Anschließend übergibt die Baufirma die Wohnung an den Käufer (entrega) und es wird ein Übergabeprotokoll erstellt.

Fazit:

Der Kauf vom Bauträger ist eine interessante Investition für langfristige Investoren. Die rechtliche Struktur ist etwas komplexer als bei einem Standard-Immobiliengeschäft. Vor Unterschrift der Verträge sollte man diese genau gelesen und verstanden haben.