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Die promesa de compraventa

20. April 2020

Niemand, der sich für den Kauf einer Immobilie in Kolumbien interessiert, kommt umhin, sich mit dem Thema promesa de compraventa (wörtlich „Kaufversprechen“) auseinanderzusetzen.

Bei der promesa de compraventa handelt es sich um einen bindenden Vorvertrag, der den Käufer (promitente comprador) und den Verkäufer (promitente vendedor) der Immobilie zum Abschluss eines künftigen notariellen (definitiven) Kaufvertrages verpflichtet.

Im Gegensatz zum notariellen Kaufvertrag über die Immobilie unterliegt die promesa de compraventa nicht dem Formerfordernis der notariellen Beurkundung (escritura), sondern ist als bloßer Vorvertrag formlos wirksam.

Der Abschluss einer promesa de compraventa ist für den Immobilienerwerb eigentlich keine notwendige Voraussetzung. Stattdessen können die Parteien auch sofort einen notariellen Kaufvertrag schießen, ohne zuvor eine promesa de compraventa unterschrieben zu haben.

In der Praxis wird die promesa de compraventa dazu verwendet, um in einem frühen Stadium eine Bindung der Parteien herbeizuführen. Damit soll verhindert werden, dass entweder der Käufer oder der Verkäufer vom Immobiliengeschäft "abspringen".

Im Zeitpunkt des Abschlusses der promesa de compraventa ist es nämlich häufig aus verschiedenen Gründen noch nicht möglich, einen notariellen Kaufvertrag zu schließen.

Dies kann daran liegen, dass der Käufer erst noch eine Kreditzusage seiner Bank einholen muss. Denkbar ist auch, dass der Verkäufer die Immobilie zunächst noch von bestimmten Lasten wie Hypotheken oder anderen im Grundbuch eingetragenen Beschränkungen befreien muss. Manchmal braucht auch der Kaufinteressent noch Zeit, um den Kaufpreis nach Kolumbien zu transferieren, sofern er im Ausland wohnt oder kein kolumbianisches Bankkonto hat.

Interessant ist, dass nach deutschem Recht ein bindender Vorvertrag über den Kauf einer Immobilie ohne notarielle Beurkundung (escritura pública) formunwirksam und damit nichtig ist (siehe §311b Abs. 1 Satz 1 BGB). Nach kolumbianischem Recht ist ein solcher Vertrag, d.h. eine promesa de compraventa, wirksam (solange keine Willensmängel der Parteien vorliegen oder andere Gründe, die nach allgemeinem Vertragsrecht zur Nichtigkeit, so genannte nulidad, führen).

Im Folgenden eine (nicht abschließende) Liste der Punkte, an die jeder Kaufinteressent einer kolumbianischen Immobilie beim Entwurf bzw. der Prüfung einer promesa de compraventa denken sollte:

1) Exakte Identifikation der Immobilie:

Je genauer die Immobilie in der promesa de compraventa identifiziert ist, desto besser.

Zumindest sollte die Immobilie anhand der vom zuständigen Grundbuchamt (Oficina de Registro de Instrumentos Públicos) zugeteilten Liegenschaftsnummer (número de matrícula inmobiliaria) identifiziert sein, idealerweise auch mit dem Katastercode (cédula catastral oder código catastral) und den linderos (räumliche Beschreibung der Immobilie in Worten mit Längenmaßen).

2) Der Kaufpreis, Zahlungsmethoden und -fristen sollten in der promesa unmissverständlich geregelt sein.

3) Als Kaufinteressent sollte man keine promesa unterschreiben, ohne zu wissen, was genau man eigentlich kauft und in welchem rechtlichen Zustand man es kauft.

Deshalb liegt es im eigenen Interesse des Käufers, vor Unterschrift der promesa de compraventa ein so genanntes Titelstudium (estudio de títulos) vorzunehmen. Dabei geht es im Wesentlichen darum, herauszufinden, ob der Verkäufer tatsächlich Eigentümer der Immobilie ist und ob auf der Immobilie Lasten ruhen (zum Beispiel Hypotheken oder andere dingliche Rechte Dritter), die dem Erwerb von (lastenfreiem) Eigentum entgegenstehen.

Große Bedeutung kommt dabei der Prüfung des Grundbuchauszugs (certificado de tradición y libertad) zu. Zudem sollte man sich Kopien der notariellen Urkunden verschaffen, die im Grundbuchauszug aufgelistet sind, insbesondere die Urkunde über den Eigentumserwerb des Verkäufers und der weiteren Voreigentümer.

4) Versprechen muss man halten. Trotzdem kommt es manchmal vor, dass Versprechen gebrochen werden. Mit der promesa de compraventa verhält es sich nicht anders. Daher müssen in der promesa Sanktionen für den Fall vorgesehen werden, dass sich eine der Parteien ohne Einverständnis der anderen Partei von der promesa löst. Denn ohne rechtlich durchsetzbare Sanktionen ist die promesa ein bloßer „Papiertiger“.

Der üblichste Sanktionsmechanismus sind die so genannten arras de retractación (Reuegeld). Wird diese Figur in der promesa vereinbart, so hat der Verkäufer einen bestimmten Prozentsatz des Kaufpreises (üblicherweise etwa 10% beim Kauf einer Wohnung von einem Privatverkäufer) bei Unterschrift der promesa anzuzahlen. Springt der Käufer danach von seinem Versprechen ab, so ist der angezahlte Betrag verloren und der Verkäufer kann ihn behalten. Springt der Verkäufer von seinem Versprechen ab, so muss er dem Käufer die Anzahlung in doppelter Höhe zurückzuzahlen.

Alternativ sind Vertragsstrafen (cláusulas penales) als Sanktionsmechanismus üblich.

5) In der promesa de compraventa muss das Datum der notariellen Beurkundung des späteren Kaufvertrages exakt bestimmt werden.

Auch muss die genaue Uhrzeit des Notartermins am Beurkundungstag angegeben werden. Dies hat den Hintergrund, dass das Reuegeld dann fällig wird, wenn der Vertragspartner nicht zur angegebenen Uhrzeit beim Notar (Notaría) erscheint.

Wichtig ist deshalb auch, dass die Parteien in der promesa das Notariat genau identifizieren, in dem sie die Beurkundung des definitiven Kaufvertrages vornehmen wollen.

6) Ist der Verkäufer ausländischer Investor, sollte er vor Unterschrift der promesa sicherstellen, dass die Abwicklung der Überweisung nach Kolumbien minutiös geplant ist.

Banküberweisungen aus dem Ausland werden wegen Compliance-Vorschriften (Anti-Geldwäsche etc.) von den kolumbianischen Banken zunächst „geblockt“ und erst dann freigegeben, wenn der legale Ursprung des Geldes anhand von Dokumenten aus dem Ausland nachgewiesen ist. Etliche Käufer können dadurch die in der promesa vorgesehene „deadline“ zur Bezahlung der Immobilie nicht einhalten.

Manche Verkäufer stellen sich dann auf den Standpunkt, dass die promesa vom Käufer gebrochen wurde und können in einem solchen Szenario prinzipiell das Reuegeld einbehalten. An diesem Beispiel sieht man, wie wichtig es ist, als Käufer die promesa von Beginn an so zu formulieren, dass im Falle von unverschuldeten Verzögerungen kein Risiko für den Käufer droht.

7) Wichtig ist auch, dass die in der promesa geregelten Vereinbarungen zu den Transaktionskosten (Notargebühren, Registersteuer, Registergebühren, evtl. Maklergebühren etc.) marktüblich sind.

Zum Beispiel sind nach allgemeiner Praxis die Notargebühren (0,54% auf den beurkundeten Kaufpreis der Immobilie) von den Parteien hälftig zu tragen.

8) Obwohl das Gesetz keine Formvorschriften für den Abschluss der promesa de compraventa vorsieht, ist es unbedingt zu empfehlen, die promesa zu Beweiszwecken bei einem Notar zu schließen, wobei die Unterschriften der Parteien notariell beglaubigt werden (so genannte autenticación). Dabei stellt der Notar mit Hilfe der vorgelegten Ausweispapiere fest, dass die unterschreibenden Personen mit den in der promesa genannten Parteien bzw. deren Stellvertreter identisch sind.

Fazit:

Im Bereich promesa de compraventa gibt es einige Fallstricke zu beachten. Man sollte die promesa auf keinen Fall vorschnell unterschreiben, sondern sich vorab sorgfältig über die genannten Aspekte informieren.