Das erste und wichtigste Dokument, das man bei der Vorbereitung des Kaufs einer Immobilie in Kolumbien prüfen sollte, ist das so genannte „certificado de tradición“. Dabei handelt es sich um eine detaillierte Übersicht über die Historie und rechtlich relevante Informationen in Bezug auf die Immobilie, welche von der lokal zuständigen Behörde (Oficina de Registro de Instrumentos Públicos) erlassen wird. Hier einige der Gründe, warum dieses Dokument für die Prüfung eines geplanten Immobilienkaufs so fundamental ist:
Formelles Eigentum
Wer eine Immobilie angeboten bekommt, sei es entweder direkt vom Verkäufer, über einen Makler oder einen sonstigen Dritten, sollte immer zuerst nach einem aktuellen certificado de tradición fragen, bevor weitere Anstrengungen, Prüfungen oder Kaufverhandlungen vorgenommen werden. Aus der bloßen Existenz eines certificado de tradición für die konkrete Immobilie folgt u.a., dass es die Immobilie rechtlich gesehen überhaupt gibt. Es werden in Kolumbien oft Immobilien am Markt angeboten, sei es Grundstücke, Fincas, Häuser oder Wohnungen, für die es kein certificado de tradición gibt. Gibt es kein certificado de tradición, kann man auch kein Eigentum an der jeweiligen Immobilie erwerben.
Abgleich von besichtigter Immobilie und der Immobilie laut certificado de tradición
Das certificado de tradición enthält wichtige Daten zur Identifikation und Beschreibung der Immobilie, wie zum Beispiel deren Fläche („área“) bzw. Quadratmeterzahl, Name des Gebäudes, Nummer des Apartments, Adresse, Hinweise auf Grenzverläufe („linderos“) etc. Es reicht nicht zu prüfen, ob das certificado de tradición an sich „in Ordnung“ ist, sondern man muss auch prüfen, ob es mit der Immobilie identisch ist, die man vor Ort besichtigt hat. Was banal klingt, wird in der Praxis manchmal übersehen - mit gravierenden Folgen. So gibt es zum Beispiel Fälle, in denen die Käufer vor Ort das Nachbargrundstück besichtigen, dann aber beim Notar unwissentlich ein anderes Grundstück kaufen. Rechtlich zählt nur, was in den Papieren steht und nicht das, was man vor Ort gesehen hat.
Baugenehmigungen
Wer ein Hausgrundstück kauft, kann aus dem certificado de tradición Rückschlüsse auf den Genehmigungsstatus der Bebauung ziehen. Manchmal erscheinen Hausgrundstücke im certificado de tradición als leere Grundstücke, d.h. ohne Bebauung. Dies bedeutet entweder, dass ohne Baugenehmigung gebaut wurde oder die Genehmigung aus verschiedenen Gründen nicht formalisiert wurde. Grundsätzlich ist es Sache des Verkäufers, die Bebauung ins certificado de tradición aufnehmen zu lassen. Wer ein bebautes Grundstück kauft, sollte grundsätzlich darauf bestehen, dass der Verkäufer die Bebauung formalisiert, bevor der Kauf vollzogen wird und insbesondere bevor Anzahlungen an den Verkäufer fließen.
Flächenangaben
Bei Fincas im ländlichen Raum lassen sich oft erhebliche Diskrepanzen zwischen den Flächenangaben, die im certificado de tradición stehen und der Fläche, welche die Finca tatsächlich einnimmt, beobachten. Wichtig zu wissen ist, dass man rechtlich nur das kauft und nur das kaufen kann, was im certificado de tradición steht. Die häufige Aussage von Verkäufern und Maklern „in Wirklichkeit ist die Finca aber größer“ ist insofern unlogisch und falsch. Sollte der Verkäufer behaupten, die Finca ist in Wirklichkeit etwa zwei oder drei Hektar größer, kann es zum Beispiel sein, dass diese überschießende Fläche zum Grundstück eines Nachbarn gehört oder im staatlichen Besitz ist.
Grenzverläufe
Ebenso heikel wie Flächenangaben sind die laut certificado de tradición genannten Grenzverläufe einer Finca. Die Grenzverläufe sind oft unklar definiert bzw. nehmen Bezug auf Nachbargrundstücke oder natürliche Gegenstände, wie etwa Bäche, Felsen oder Vegetationsmerkmale, welche sich im Laufe der Jahre ändern können. Grenzstreits mit Nachbarn kommen aufgrund diffuser Beschreibungen der Grenzverläufe häufig vor. Man sollte sich zumindest vergewissern, dass die Grenzverläufe einigermaßen dem Bild von der Finca entsprechen, welches man vor Ort gewonnen hat. Bei Unklarheiten kann man zusätzlich Rücksprache mit Nachbarn und Behörden halten.
Eigentumsverhältnisse
Das certificado de tradición gibt Auskunft, wer der oder die aktuellen Eigentümer sind. Zu diesen sollte man am besten direkt Kontakt aufnehmen, sofern der Erstkontakt etwa über einen Makler oder Verwandten des Eigentümers hergestellt wird. Sollte es mehrere Eigentümer geben, muss man prüfen, ob alle Eigentümer in den geplanten Verkauf eingeweiht und damit einverstanden sind. Sollte einer der Eigentümer im Ausland sein oder verhindert sein, muss eine formgültige Verkaufsvollmacht verlangt werden. Bei Eigentümern, zu denen man keinen direkten Kontakt aufbauen kann, sollte man nach Möglichkeit prüfen, dass diese nicht verstorben sind. Denn selbst, wenn der Bevollmächtigte eine Vollmacht vorweisen kann, erlischt diese automatisch mit dem Tode des Vollmachtgebers.
Belastungen
Das certificado de tradición nennt auch die Belastungen, die auf der Immobilie lasten, wie zum Beispiel Hypotheken oder Schutzmechanismen für Familienangehörige oder Ehepartner des Verkäufers. Sollten Belastungen vorhanden sein, muss geklärt werden, wie diese zeitnah und ohne große Risiken für den Käufer gelöscht werden können. Bei Hypotheken ist es meist unumgänglich, dass man als Käufer die Restschuld des Verkäufers vorab an die Bank zahlt. Man sollte den Kauf dann aber so strukturieren, dass das Risiko, welches sich aus Vorleistungen ergibt, möglichst überschaubar bleibt, wozu auch eine detaillierte Prüfung der Person des Verkäufers und von dessen Historie und Kreditwürdigkeit gehört.
Konklusion
Es ließen sich noch viele weitere Punkte nennen, die bei der Durchsicht eines certificado de tradición ins Gewicht fallen und im Einzelfall entscheidend sein können. Wichtig zu wissen ist auch, dass die Prüfung des certificado de tradición allein nicht ausreichend ist, sondern auch die Unterlagen, auf die das certificado de tradición verweist, gelesen und geprüft werden müssen. In den meisten Fällen sind das frühere Notarverträge („escrituras“) und Gerichtsentscheidungen. Denn das certificado de tradición kann theoretisch inhaltlich falsch sein. Es gibt zwar einen gewissen Gutglaubensschutz auf die inhaltliche Richtigkeit des certificado de tradición, aber bei Fehlern drohen rechtliche Probleme und in manchen Fällen sogar die Gefährdung des eigenen Eigentumserwerbs. Es ist im Vorfeld eines Immobilienkaufs in Kolumbien also sehr sauber, gründlich und umfangreich zu prüfen.
